Ban Quản lý Khu kinh tế báo cáo các vướng mắc trong lĩnh vực đất đai trên địa bàn Khu kinh tế Nhơn Hội đến Bộ Tài nguyên và Môi trường

1. Quyền và nghĩa vụ về đất đai của tổ chức được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đã được quy định tại Điều 174 Luật Đất đai 2013. Theo đó, tại Điểm c Khoản 4 Điều 174 Luật Đất đai 2013 quy định: “Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng”.

Quy định nêu trên chỉ sử dụng cụm từ “miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” mà không quy định rõ miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho một số năm hay cho toàn bộ thời gian thuê. Trong khi đó, tại Khoản 8, Điều 18 Nghị định 46/2014/NĐ-CP về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước quy định “Trường hợp người được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê và được miễn toàn bộ tiền thuê đất nhưng trong thời gian thuê có nguyện vọng nộp tiền thuê đất (không hưởng ưu đãi) thì thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai và có quyền, nghĩa vụ về đất đai như đối với trường hợp không được miễn tiền thuê đất”, thì chỉ áp dụng với đối tượng “thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê và được miễn toàn bộ tiền thuê đất”.

Đối với các dự án được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, nhà đầu tư phải nộp một khoản tiền lớn cho việc sử dụng đất trong suốt thời gian hoạt động của dự án; nếu vì được miễn tiền thuê đất một số năm (3 năm, 7 năm, 11 năm, 15 năm) mà các nhà đầu tư chỉ có quyền và nghĩa vụ như trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm thì sẽ rất khó khăn cho nhà đầu tư và không thể hiện được vai trò của các chính sách hỗ trợ, ưu đãi về đất đai. Vì vậy, kính đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu, tham mưu Chính phủ có hướng xử lý.

2. Luật Đất đai năm 2013 (Điều 64) và các Nghị định có nêu các trường hợp vi phạm luật đất đai và xử lý các trường hợp vi phạm về pháp luật đất đai. Tuy nhiên, việc xử lý các trường hợp vi phạm về pháp luật đất đai chưa rõ ràng và cụ thể, mỗi địa phương có phương án xử lý khác nhau và rất e dè trong quyết định xử lý. Nhằm đồng bộ trong việc xử lý giữa các địa phương, tạo tâm lý an tâm trong quá trình xử lý, kính đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư hướng dẫn trình tự, thủ tục xử lý các trường hợp vi phạm về pháp luật đất đai.

3. Theo quy định tại Điều 10 Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Trưởng Bộ Tài chính và Điều 5 Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Trưởng Bộ Tài chính thì dự án đầu tư “đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất”, “thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá và đã nộp tiền thuê đất theo quy định của pháp luật”, “sau đó được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thay đổi quy hoạch xây dựng chi tiết dẫn đến thay đổi hệ số sử dụng đất (mật độ, chiều cao của công trình)” thì phải “nộp bổ sung tiền sử dụng đất”, “thực hiện thu chênh lệch tiền thuê” “của quy hoạch xây dựng chi tiết trước và sau khi điều chỉnh tại cùng thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thay đổi quy hoạch”.

Trong thực tế, có những dự án nêu trên không điều chỉnh quy hoạch nhưng chỉ điều chỉnh mục tiêu đầu tư, phương án kinh doanh (từ mục tiêu xây dựng nhà để bán điều chỉnh sang phân lô bán nền, người mua đất xây dựng nhà theo quy hoạch); việc thay đổi này có khả năng làm thay đổi giá trị của thửa đất. Mặc dù chưa có kết luận, nhưng qua công tác thanh tra, cơ quan thanh tra trao đổi phải xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung.
Kính đề nghị cơ quan thẩm quyền quy định cụ thể về trường hợp này để Ban Quản lý Khu kinh tế có căn cứ để triển khai thực hiện và đủ cơ sở pháp lý trả lời khi Nhà đầu tư có kiến nghị, khiếu nại.

4. Kinh phí thuê đơn vị tư vấn thẩm định giá trong công tác xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền thuê đất, tiền sử dụng đất dự án được lập và phê duyệt dự toán căn cứ theo quy định tại Thông tư số 20/2015/TT-BTNMT ngày 27/4/2015 của Bộ Trưởng Tài nguyên và Môi trường về việc ban hành định mức kinh tế - kỹ thuật để lập dự toán ngân sách Nhà nước phục vụ công tác định giá đất. Tuy nhiên, khoản kinh phí theo quy định này còn thấp; đồng thời với việc tư vấn thẩm định giá trong công tác xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền thuê đất, tiền sử dụng đất dự án khá phức tạp và rủi ro pháp lý cao nên rất khó khăn trong việc tìm kiếm tư vấn thẩm định giá, dẫn đến chậm xác định nghĩa vụ tài chính đối với các dự án được giao đất, cho thuê đất; nay Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 03/4/2023 của Chính phủ quy định “phê duyệt giá đất cụ thể trong thời gian không quá 90 ngày kể từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất”.

Nhằm tạo điều kiện để địa phương triển khai thực hiện theo quy định, kính đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét sửa đổi, bổ sung Thông tư số 20/2015/TT-BTNMT theo hướng tăng chi phí thuê tư vấn phục vụ công tác định giá đất.